基建、房地產(chǎn)和農村市場(chǎng)一直是拉動(dòng)水泥需求的三駕馬車(chē)。不過(guò),去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)的下行為水泥需求蒙上一層陰影。
據了解,水泥行業(yè)的下游需求主要是房地產(chǎn)和基建,兩者的需求比重可能會(huì )超過(guò)水泥行業(yè)整體需求的80%。中國水泥網(wǎng)在調研全國水泥市場(chǎng)過(guò)程中,大部分受訪(fǎng)者也都曾指出房地產(chǎn)形勢嚴峻,對水泥需求拉動(dòng)不再像以往明顯。尤其是今年以來(lái),在房地產(chǎn)下行、疫情頻發(fā)、天氣不佳等綜合因素下,水泥行業(yè)需求下滑更為明顯。
房地產(chǎn)市場(chǎng)后續會(huì )如何發(fā)展?何時(shí)能再度提振水泥需求?中國水泥網(wǎng)特別采訪(fǎng)了易居·克而瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理楊科偉,聽(tīng)他聊聊房地產(chǎn)市場(chǎng)預期及對水泥行業(yè)的影響。
上半年:房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去
“房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。”楊科偉表示,上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要呈現出四個(gè)特征:
一、總體是“先跌后穩”:上半年房地產(chǎn)總體是處于一個(gè)“先跌后穩”的走勢,行業(yè)規模同比有較大幅度的下降,但從時(shí)間線(xiàn)上看,二季度和一季度有明顯的變化,市場(chǎng)底部已經(jīng)較為明確的顯現出來(lái),目前基本是處于一個(gè)逐漸平穩的過(guò)程。
二、市場(chǎng)分化明顯:從上半年的情況來(lái)看,房地產(chǎn)依舊火熱的城市越來(lái)越少,主要的一二線(xiàn)城市和少量的三四線(xiàn)城市還算“火熱”,但絕大多數城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售、成交依然比較困難。
三、政策變化:今年上半年的政策和去年相比已經(jīng)有一個(gè)顯著(zhù)的變化,那就是從“收緊”逐步變成“放松、刺激”的主基調。“據我們統計,目前有接近170多個(gè)省市出臺了500多條的刺激性政策,來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走穩。”楊科偉表示。
四、房企拿地意愿依然遇冷:銷(xiāo)售欠佳,融資困難,這些都導致房企的拿地意愿和動(dòng)能相對變弱,上半年土地市場(chǎng)的成交情況仍然“很冷”。“上半年土地市場(chǎng)的成交量同比下降50%以上,而這會(huì )影響接下來(lái)的新開(kāi)工情況,對水泥、鋼材、玻璃等上游原材料行業(yè)而言并不是好事。”楊科偉補充道。
下半年:三季度或將筑底企穩
在采訪(fǎng)中,楊科偉也分享了他對下半年房地產(chǎn)走勢的看法:
一方面,從樓市的走勢來(lái)看,下半年預計會(huì )走出“L”型的趨勢。“‘L’型意味著(zhù)先低后平,也就是說(shuō),下半年不會(huì )比上半年更差。”楊科偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,下半年同比跌幅也將會(huì )有一個(gè)明顯的收窄。
從城市角度來(lái)說(shuō),楊科偉預計,今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩階段,隨著(zhù)市場(chǎng)供應量的增加,一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市成交量會(huì )有明顯回升。一是去年集中供地的項目會(huì )在今年三季度形成一個(gè)供應高峰;二是隨著(zhù)市場(chǎng)回升,房企也會(huì )積極加大推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)力度。在各種因素的綜合作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生一些積極的變化。預計一、二線(xiàn)城市在三季度會(huì )率先出現回暖,絕大多數三、四線(xiàn)城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復蘇。
另一方面,預計2022年依然會(huì )是土地成交的“小年”。主要原因在于,房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險短期內難以化解,房企更多的是把有限的資金、精力投入到在建施工中去,爭取保交付??⒐?,所以在拿地、新開(kāi)工方面進(jìn)度就會(huì )放慢,強度也會(huì )放低。
總體上,楊科偉預計今年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )呈現出“一二三四”的格局:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10%上下;商品房銷(xiāo)售面積同比下降20%左右;房屋新開(kāi)工面積同比下降30%左右;土地購置面積同比下降40%上下。
由此,楊科偉也表示,對房地產(chǎn)上游的水泥行業(yè)來(lái)說(shuō),困難時(shí)期預計還會(huì )持續一段時(shí)間,短期內較難緩解。